എന്താണ് നിര്‍മാണ മേഖലയോട് സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാരിനിത്ര വിരോധം? റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ വന്‍കിടക്കാര്‍ മുതല്‍ ചെറുകിട ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ വരെ ഇപ്പോള്‍ ഒരേ സ്വരത്തില്‍ ചോദിക്കുന്ന ചോദ്യമിതാണ്. കേരളത്തില്‍ ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ പേര്‍ക്ക് തൊഴില്‍ നല്‍കുന്ന മേഖലയെന്നതു മാത്രമല്ല; മോശമല്ലാത്തൊരു വരുമാനം സര്‍ക്കാര്‍ ഖജനാവിലേക്ക് നല്‍കുകയും ചെയ്യുന്നുണ്ട് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല. എന്നാല്‍ സ്വര്‍ണമുട്ടയിടുന്ന ഈ താറാവിനെ കൊല്ലുന്ന നടപടികളാണ് സര്‍ക്കാരിന്റെ ഭാഗത്തു നിന്ന് ഉണ്ടാകുന്നത്. പലവിധത്തിലുള്ള വെല്ലുവിളികളാണ് ഇന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ക്ക് മുന്നിലുള്ളത്.
ജോയ്ന്റ് വെഞ്ച്വറിന് പൂട്ട്:
രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ നിയമത്തില്‍ വരുത്തിയ ഭേദഗതി 60 മുതല്‍ 70 ശതമാനം വരെ ബിസിനസ് ഇല്ലാതാക്കിയെന്ന് ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ ആരോപിക്കുന്നു. ഭൂവുടമയെ കൂടി പങ്കാളിയാക്കി കെട്ടിടങ്ങള്‍ നിര്‍മിച്ച് വില്‍പ്പന നടത്തുന്ന ബില്‍ഡര്‍മാരെയാണ് ഇത് കഷ്ടത്തിലാക്കിയത്. ഭൂമിക്ക് വന്‍ വില നിലനില്‍ക്കുന്ന സാഹചര്യത്തില്‍ ഭൂവുടമയുടെ പങ്കാളിത്തത്തോടെയുള്ള പദ്ധതികള്‍ക്ക് ചെലവ് കുറവായിരിക്കുമെന്നത് കൂടുതല്‍ ബില്‍ഡര്‍മാരെ ഇതിലേക്ക് ആകര്‍ഷിച്ചു വരികയായിരുന്നു. പുതിയ ഭേദഗതി പ്രകാരം മൊത്തം പദ്ധതി തുകയ്ക്കും സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്‌ക്കേണ്ടി വരും. പദ്ധതി ചെലവിന്റെ ആറു ശതമാനമാണ് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി. കൈമാറ്റവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് രണ്ട് ശതമാനം കൂടി അടയ്‌ക്കേണ്ടതുണ്ട്. വലിയ പദ്ധതികളാകുമ്പോള്‍ ഇത് വലിയ ബാധ്യതയാകുന്നു. അതായത് 100 കോടി രൂപയുടെ പദ്ധതിക്ക് എട്ടു കോടി രൂപ തിരിച്ചു കിട്ടാത്ത വിധം ആദ്യമേ തന്നെ അടയ്‌ക്കേണ്ടി വരുന്നു. ഭൂവുടമയും വരുമാനത്തില്‍ നിന്ന് നികുതി നല്‍കണം. രണ്ടും കൂടിയാകുമ്പോള്‍ ബില്‍ഡര്‍ക്കോ ഭൂവുടമയ്‌ക്കോ താങ്ങാനാവാത്ത സ്ഥിതി വരുന്നുവെന്നാണ് വിലയിരുത്തല്‍.
സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി ആദ്യം തന്നെ
അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റിന്റെയോ വില്ലയുടെയോ വില്‍പ്പന കരാര്‍ ഒപ്പു വെക്കുമ്പോള്‍ തന്നെ മൊത്തം തുകയുടെ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കണമെന്ന നിബന്ധന ഉപഭോക്താവിനെയും ബില്‍ഡറെയും ഒരുപോലെ കുരുക്കിലാക്കുന്നു. അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റ് വാങ്ങുവാന്‍ ഉപഭോക്താവിന് 80 ശതമാനം തുക മാത്രമേ ബാങ്കില്‍ നിന്ന് ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. ബാക്കി 20 ശതമാനം തുക കൈയില്‍ നിന്ന് എടുക്കണം. പുതിയ നിയമം അനുസരിച്ച് ഇതിന്റെ കൂടെ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയും മറ്റുമായി 60 ലക്ഷം രൂപയുടെ ഫ്‌ളാറ്റിന് ഏകദേശം 1.2 ലക്ഷം രൂപയിലേറെ നല്‍കേണ്ടതുണ്ട്. ഇത്തരം ഫ്‌ളാറ്റുകള്‍ വാങ്ങുക മിക്കവാറും മധ്യവര്‍ഗമാണ്. അവര്‍ക്ക് ഇത് താങ്ങാനാവാതെ വരുമ്പോള്‍ ബിസിനസ് കുറയുന്നു.
ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ ആശങ്ക
ബുക്ക് ചെയ്ത വസ്തുക്കളില്‍ അഞ്ച് ശതമാനം ഓരോ വര്‍ഷവും ഉപഭോക്താവ് കാന്‍സല്‍ ചെയ്യാറുണ്ട്. എന്നാല്‍ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയും മറ്റുമായി വലിയ തുക ആദ്യമേ അടയ്ക്കുന്ന ഉപഭോക്താവ് അത് തിരിച്ചു കിട്ടാതെ കാന്‍സലേഷന്‍ എഗ്രിമെന്റില്‍ ഒപ്പു വെക്കാറില്ല. ഇതോടെ അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റുകള്‍ മറിച്ചു വില്‍ക്കാനുള്ള ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ അവസരവും നഷ്ടമാകുന്നു. ഇത് പദ്ധതിയെ തന്നെ അവതാളത്തിലാക്കുന്നു.
അനുമതികളിലെ കാലതാമസം
നിര്‍മാണത്തിന് തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങള്‍ മുതല്‍ മലിനീകരണ നിയന്ത്രണ ബോര്‍ഡ് അടക്കമുള്ളവയുടെ പലവിധത്തിലുള്ള അനുമതികള്‍ നേടേണ്ടതുണ്ട്. കെട്ടിടങ്ങള്‍ കെട്ടിപ്പൊക്കുന്നതിനേക്കാള്‍ പ്രയാസമാണ് ഓരോ അനുമതികളും നേടിയെടുക്കാനെന്നാണ് പല ബില്‍ഡര്‍മാരും പറയുന്നത്. രണ്ടു വര്‍ഷം വരെ കാത്തിരിക്കേണ്ടി വരുന്നതോടെ പദ്ധതി ചെലവ് വര്‍ധിക്കുകയും ഓഫര്‍ ചെയ്ത തുകയ്ക്ക് ഫ്‌ളാറ്റുകളോ അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റുകളോ വില്‍ക്കാനാവാതെ വരികയും ചെയ്യുന്നു. കേരളത്തില്‍ പതിനായിരം കോടി രൂപയോളം വിലമതിക്കുന്ന പദ്ധതികള്‍ ഇത്തരത്തില്‍ അനുമതിക്കായി കാത്തിരിക്കുന്നുണ്ടെന്നാണ് കണക്ക്.
അനുമതികള്‍ പലത്
പഞ്ചായത്ത്, മുനിസിപ്പാലിറ്റി, കോര്‍പ്പറേഷന്‍ വ്യത്യാസങ്ങളില്ലാതെ വിവിധ അനുമതികള്‍ക്ക് ആറുമാസം വരെ കാലതാമസം വരുന്നതായി ബില്‍ഡര്‍മാര്‍ പറയുന്നു. റീജണല്‍ ടൗണ്‍ പ്ലാനര്‍, സംസ്ഥാന ചീഫ് ടൗണ്‍ പ്ലാനര്‍ എന്നിവരുടെ അനുമതിയും പദ്ധതി വലുപ്പമനുസരിച്ച് ആവശ്യമാണ്. ഇതിനും ആറുമാസത്തിലേറെ സമയമെടുക്കും. പാരിസ്ഥിതിക അനുമതിക്കും ഏറെ കാലതാമസം പിടിക്കുന്നു. അഗ്നിശമന, സുരക്ഷാ അനുമതികള്‍ക്കായും ആറുമാസത്തിലേറെ കാത്തിരിക്കണമെന്നതാണ് ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ അനുഭവം. തീരസംരക്ഷണ മേഖലാ നിയമം, പൈതൃക മേഖലാ നിയമം തുടങ്ങി ഒട്ടേറെ നിയമങ്ങളുണ്ട് ബില്‍ഡര്‍മാരുടെ ഉറക്കം കെടുത്താന്‍.
ഇതെല്ലാംകൊണ്ട് സംസ്ഥാനത്തെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗം പ്രതിസന്ധിയില്‍പ്പെട്ടുഴലുമ്പോള്‍ സംസ്ഥാനത്തിനും ഏറെ കോട്ടങ്ങള്‍ സംഭവിക്കുന്നുണ്ട്. അവ താഴെപ്പറയുന്നവയാണ്.
► ഇപ്പോള്‍ രജിസ്‌ട്രേഷന്‍ ഫീസും സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയും സര്‍ക്കാരിലേക്ക് നേരത്തേ ലഭിക്കുന്നു. എന്നാല്‍ പദ്ധതി പൂര്‍ത്തീകരണത്തിനു ശേഷം ആകുമ്പോള്‍ ഈ തുക നികുതി വര്‍ധനയ്ക്കനുസരിച്ച് കൂടും. മുമ്പ് തന്നെ വാങ്ങുമ്പോള്‍ സര്‍ക്കാരിന് നഷ്ടം സംഭവിക്കുന്നു.
► റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിസില്‍ മാന്ദ്യം വരുമ്പോള്‍ സര്‍ക്കാരിനുള്ള വില്‍പ്പന നികുതി കുറയുന്നു. ജോയ്ന്റ് വെഞ്ച്വര്‍ പദ്ധതികള്‍ക്ക് അനുകൂലമായ നടപടിയുണ്ടാല്‍ ചുരുങ്ങിയത് 3000 കോടി രൂപയുടെയെങ്കിലും പദ്ധതി വരും. സര്‍ക്കാരിന്റെ വരുമാനവും കൂടും.
► പദ്ധതി ചെലവിന്റെ 35 ശതമാനം ശമ്പളയിനത്തിലാണ് ചെലവാകുന്നത്. ഇതില്‍ നിന്ന് നികുതിയിനത്തില്‍ നല്ലൊരു തുക സര്‍ക്കാരിന് ലഭ്യമാകുമായിരുന്നു. 55 ശതമാനം നിര്‍മാണ വസ്തുക്കള്‍ക്കും ചെലവഴിക്കും. ഇതിന്റെ നികുതിയും സര്‍ക്കാരിന് ലഭിക്കേണ്ടതായിരുന്നു.
► തദ്ദേശ ഭരണ സ്ഥാപനങ്ങള്‍, മലിനീകരണ നിയന്ത്രണ ബോര്‍ഡ്, ഫയര്‍, വര്‍ക്കേഴ്‌സ് വെല്‍ഫെയര്‍ ഫണ്ട് തുടങ്ങിയവയിലൂടെ സര്‍ക്കാരിന് ലഭിക്കേണ്ടുന്ന തുകയും നഷ്ടമാകും.
